[长沙调查]房地产企业入行门槛抬高居民贷款购房沦造“房奴”

2006-05-29来源: 市统计局
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  为促进房地产业健康、持续发展,抑制固定投资增长过快势头,央行于2006年4月28日上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.58%提高到5.85%;个人住房贷款(商贷)利率也包含在本次调整之中。5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6.12%提高到6.39%。个人住房公积金贷款利率也上调了0.18个百分点,调整幅度小于商业性贷款利率。其中,5年(含5年)以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%;5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。贷款利率上调后,资本市场地产股市值均有一定的下跌,长沙市房地产市场及居民住房消费因此可能带来一定的影响,受到了多方面的密切关注,2006年5月长沙市城调队进行了有关央行利率调整对房地产开发企业的访谈调查和居民住房消费影响的问卷调查。
  一、问卷调查的基本情况
  1、样本的概况。
居民住房消费影响调查采取随机方式对市区100名受访者进行,其中男性占51%,女性占49%;从年龄结构看,18-25岁的占32%,26-40岁的占43%,41-55岁以上的占15%;55岁以上的占10%。职业分布情况是,机关干部占14%,企业公司职员、个体从业人员占48%,退休人员占8%,其他职业人员占30%;在调查中家庭年收入2万以下的占32%,2—4万的占25%,4—6万的占28%,6万以上的占15%。
  2、房贷加息成为住房消费群体关注热点话题。在本次调查中,受访者对央行出台房贷加息的措施知晓率达68%,不知道占32%;央行利率上调对消费者贷款购房计划带来不同程度影响,调查显示:按原计划购房的占25%、推迟购房计划的占57%、放弃购房计划的占18%;在被调查者中有购房贷款的占44%,其中,按时还贷的占58%、打算提前还贷的占42%。
  二、房贷加息对房地产市场的影响程度
  1、房贷加息对房产(集团)企业影响其微。
2006年4月27日起,金融机构一年期贷款基准利率再次上调0.27个百分点,央行利用利率杠杆作用调节市场进行宏观调控。加息意味着贷款和投资成本的增加,将引发市场投资结构调整和相关产业的市场前景。5月9日长沙市城调队对长沙市房产(集团)等四家企业进行调查,普遍认为央行加息不会给房地产市场带来多大影响。因为,利率是宏观调控中经常使用的最基本的微调工具,这次调整的幅度比较温和,不会引起波动。加息对投资资本雄厚的房地产企业影响不大。大型房地产企业认为:房地产是一个买方和卖方相辅相成的市场,有需求就有市场。受城市建设和经济提速的带动,个人收入增长,消费信心指数攀高,对商品房的需求自然就会增长,全国35个大中城市房地产市场一路飘红。虽然央行加息会抑制一些市场过热现象,但对整个房地产影响不会太大,尤其是对中高端房地产市场的影响更是微乎其微,因而对加息影响持乐观态度。企业投入房地产开发项目的资本,靠融资而来的资本所占的比重逐年加大,靠银行借款的资本比重小,加息幅度甚至远小于钢材等建筑材料涨价对房地产投资成本的影响。
  另一方面,基准利率上调进行经济市场宏观调控,也为房地产业带来规范发展的机遇,经济实力和竞争力强的企业将凸现房地产品牌,也将赢得加速成长的契机,在行业的结构进行重新整合的过程中,挤出“泡沫”成分,淘劣胜优,更有利于行业长期健康发展。
  2、对百姓贷款购房有一定影响。调查中工薪阶层或无固定收入城市居民对房贷利率上调认为有一定影响的占43%、影响严重的20%、没有影响的35%;房贷加息对百姓贷款购房负担加重。据有关专家学者分析:一方面以贷款购房为例,业主在买房时以月收入的50%来支付月供,并且收入没有增长,月供买房将使经济收入不太宽裕的业主沦为“房奴”,还可能面临生活捉襟见肘的窘境。准备购房者月供款占家庭全部收入的50%,与加息前比,他们现在的购买能力就有所下降。由于持币购房者的支付能力下降,加息对低端房地产市场影响较大,在一段时间内,可能引起低端房地产市场的价格下滑。另一方面贷款利率的提高可能会导致一部分购房者提前还款。在这次问卷调查中在执行新利率提前还清贷款占42%,尽可能提前偿还部分贷款,以尽量减少利息支出。因为,存款利率低,贷款利率高把钱存银行,不如用来提前还贷。
  3、加息将会抑制纯粹以炒房为目的的投资性需求。利率上调后,炒房者需要衡量投资收益与利息支出之间的差价。据有关资料分析,假设炒房者的资本构成是6成银行贷款,4成自有资金,投资物业的市场回报率为8%,银行抵押贷款利率简化为5%,则自有资金的投资回报率为12.5%。现在我们假设利率分别提高到6%、7%或8%,而其他条件不变,则自有资金的投资回报率下降为11%、9.5%、8%,有34%的受访者认为,回报率的下降是非常显著的,必将导致投资性需求减少,加息也可能引起房价回落。对以居住购买为目的群体来说,加息后需求的结构性变化不会对房地产产生明显影响,基准利率调整并不会使以自身居住为目的的消费者因此而持币观望。
  4、房贷加息不会影响长沙房地产市消费能力下降。加息除了使居民交易机会成本上升以外,同时会提高居民的房屋租赁、二手房交易价格等及其他收入,居民可支配收入随之提高。 2006年一季度,长沙商品房住宅价格同比上涨5.0%,住宅价格每平米2388元,低于全国平均价格,在调查中有近50%人不改变购房计划,有67%的人选择向银行贷款,加息并不会带来房地产市场消费能力的下降,房地产市场需求将继续保持旺盛态势。另外,房地产消费是非常理性的决策过程,消费者仍然会根据产品、品牌、价格等具体因素决定其购买行为。在强盛需求的支撑下,即使央行加息,长沙房地产市场依然会保持平稳发展态势。

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