[县区分析]重点项目加速推进 房地产市场量价齐升

2009-08-05来源: 市统计局
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——芙蓉区2009年上半年投资运行情况分析

  2009年是我区实施二次创业,谋求新跨越的关键之年,同时也是项目建设之年,区委、区政府按照 “规划引导、项目驱动、多方筹资、强力推进”的工作思路,突出优势产业带动,突出固定资产投资拉动,不断提升“弯道超车”的驾驭能力,全区项目建设和企业发展呈现出“信心回升、投资回暖、步伐稳健、活力增强”的良好态势。上半年,全区完成全社会固定资产投资69.47亿元,同比增长11.18%,完成年度目标任务的52.23%。其中城镇及以上固定资产投资64.49亿元,同比增长11.80%;完成城镇工业和生产性服务业投资19.72亿元,同比增长42.54%,占全社会固定资产投资的比重达28.39%;完成房地产投资26.85亿元,同比增长1.39%;完成商品房销售面积43.63万平方米,同比增长15.02%;完成商品房销售额21.78亿元,同比增长36.21%。

  上半年投资运行情况

  一、“两帮两促”支撑重点项目加速推进

  自年初开始的“两帮两促”活动,在上半年已取得明显成效,在列入年度计划的135个重点项目中,已产生本年投资的项目48个。基础设施项目5个,完成投资7770万元,其中续建项目长善路二期和火炬路已竣工通车,高岭北路已进入工程收尾阶段,新开工项目双杨路改造工程正在加紧施工;城市整治疏堵工程2个,完成投资1450万元,其中车站中路改造工程投资已过半;安置房建设项目8个,完成投资4.04亿元,其中花桥村安置房项目已大部分竣工;社会事业项目3个,完成投资4210万元,其中芙蓉中学项目已基本竣工,7月底交付使用,大同二小综合楼主体部分已完工;工业项目4个,完成投资4.44亿元,其中景达生物制品园项目已竣工投入生产,稀土产业基地合金、冶金等三个车间厂房已完工,节能灯倒班楼完成主体封顶,东湖总部工业园已启动拆迁,省茶叶公司科研楼已正式开工;商贸物流项目2个,完成投资1.16亿元,其中豪庭大酒店已开始试营业;房地产及棚改项目24个,完成投资15.41亿元,其中凯乐湘园和印象天心项目已进入工程扫尾阶段,朝阳二村棚改项目已完成阶段性回迁工作。“两帮两促”重点项目共计完成投资26.39亿元,占全社会固投完成额的38%。

  二、工业和城市基础设施投资高速增长,新型工业化和新型城市化进程不断加快

  上半年全区完成工业投资14.95亿元,同比增长59%,其中工业技术改造完成投资13.92亿元,占工业投资的比重达93.11%,园区新型工业化建设形成了以产业基地建设为龙头,生产线增容扩改为骨干的良好态势。其中东湖总部工业基地、湖南物流器材产业基地、机械制造产业基地和省茶叶公司茶叶深加工基地本年投资均在1.5亿元以上,基地建设投资占园区工业投资的七成以上,在一季度市局新型工业化指标区县考核排名中我区位列第二。市基础设施投资8.06亿元,同比增长54.70%,城市基础设施投资占城镇及以上固定资产投资的比重为12.50%。作为推进新型城市化的主战场,长善院地区和东岸地区突出市政公用设施和路网改造,目前在建项目中长善垸污水处理厂建设进展顺利,长善路二期和火炬路已竣工通车,马王堆北路、双杨路、车站路改造工程等道路正在加紧施工建设。工业和城市基础设施投资已占城镇固定资产投资总量的61.13%。“两个新型”建设逐渐成为推动城镇固投增长的主力军。

  三、刚性需求与通胀预期共同拉动房地产市场量价齐升

  上半年全区完成商品房销售面积43.63万平方米,同比增长15.02%,其中住宅销售面积37.20万平方米,同比增长4.07;完成商品房销售额21.78亿元,同比增长36.20%,其中住宅销售额16.62亿元,同比增长14.59%;实现商品房销售均价4992元/平方米,同比上涨18.41%,其中住宅销售均价4469元/平方米,同比上涨10.10%。金域蓝湾一期完成销售面积64825平方米,万象新天完成销售面积5600平方米,湘豪大厦完成销售面积35415平方米,东玺门完成销售面积30963平方米,其中万象新天6000元的住宅销售均价更是超出全区房地产销售均价的20%。房地产市场量价齐升的局面一方面是市场积累的持币观望和拆迁待购的刚性需求得到释放,另一方面受上半年全国金融机构信贷激增的影响,货币市场出现流动性过剩迹象已在入夏以来火爆的股市、车市、楼市表现出来,开发商和消费者对通货膨胀的心理预期也在不断推高后期楼市的价格走势。

  上半年投资运行存在的问题

  一、棚改项目启动进展迟缓

  在纳入区重点工程的10个棚改项目中,上半年共启动拆迁项目7个,目前只有伟晖国际广场项目进入施工阶段,除东牌楼棚改项目预计7月份进入实质性拆迁阶段外,其余5个项目尚在进行拆迁前期的规划论证和调查摸底工作。棚改拆迁工作作为保持我区房地产可持续发展的重要一极,其进度的迟缓,已经直接影响到下半年房地产投资的增长。

  二、5000万以上新开工项目计划投资减少

  虽然全区上半年城镇固投新开工项目计划投资总量32.83亿元同比增长10.80%,但5000万以上新开工项目计划投资8.77亿元同比下降25.11%。亿元以上新开工项目单体计划投资规模更是大幅缩水。作为新开工项目计划总投资的主体,5000万以上新开工项目计划投资的变化趋势将是决定未来一段时期投资发展变化至关重要的因素,如果这一下降趋势得不到很好的控制和扭转,必然会带来后续投资需求的回落,进而影响到全区经济的持续稳定发展。

  三、房地产投资增速波动较大,商品房空置面积消化缓慢

  受市场环境、政策因素、新开工规模、宏观经济走势及行业本身所处商业周期阶段等诸多因素综合影响,我区上半年房地产投资经历了从2月的“开门红”到3月的“早春寒”再到4月的“小阳春”、5月的“艳阳天”直至6月的“滞夏期”。房地产行业反映出由购买力集中释放所支撑的市场面量价齐升,而由政策风向标所主导的投资面却又欲前又止,两者对比反差明显,行业总体仍未完整意义上的迈出调整期。全区上半年商品房空置面积18.96万平方米,虽然较5月份减少3.81%,但与同期商品房销售环比增速14.82%相比仍可看出其市场消化力度仍显缓慢。就商品房空置类型看,住宅空置面积3.76万平方米、办公楼空置面积4.67万平方米、商业营业用房空置面积5.78万平方米分别占全部商品房空置面积的19.83%、24.63%和30.49%。在我区房地产新开工面积和新增可销售面积下降的总趋势下,大量的商品房空置存量将严重制约我区下半年商品房销售面积的增长。

  建议和措施

  1、棚改部门应结合全市安居工程建设,加快棚改工作的推进力度,力争更多的旧城改造项目进入棚改笼子,在政策上争取更多的优惠,在规划上争取更多的支持,在资金上争取更多的扶植,在部门联动上争取更多的配合,在矛盾化解上争取更多的通融,力争完成今年棚户区改造的各项目标。

  2、建立5000万以上新开工项目储备管理制度,加大工业用地储备力度,提前建立项目资源库,建立相关信息档案,包括项目基本情况、有关手续办理情况等内容,实行动态管理,力促项目尽快上马,做大投资总量,确保“项目建设年”活动取得成效。

  3、建立房地产新开工项目督查机制,严格执行土地出让合同违约金制度以及闲置一年缴纳土地闲置费,满两年未开工土地无偿收回的土地政策。土地职能部门应对建设项目的用地情况、开工和竣工时间等跟踪巡查,在跟踪巡查的基础上,实时查询欠缴出让金、改变规划条件、未按期开工或竣工的项目,并对该类项目自动预警。
  4、加大对空置商品房的促销力度。对空置商品住宅可考虑由地方政府出面会同开发商出台优惠政策如开发商补贴折旧,政府配套减免契税等方式加快销售;对空置办公楼宇如中天广场等可考虑由政府牵线搭桥引进大型企业和机构投资者整层连栋出售;对空置商业营业用房如中天广场、天心华庭和华美欧等项目可考虑作为招商引资的储备项目给予政策奖励扶持并针对性的开展专业化招商工作。

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